נדל"ן בארה"ב: תשואה נטו vs. תשואה ברוטו

אחד הפרמטרים הכי חשובים לנו בתור משקיעים הוא התשואה, או במילים פשוטות, ההכנסה השנתית שנקבל כתוצאה מהשכרת הנכס.

השאיפה שלנו היא לקבל את התשואה הגבוהה ביותר ולכן זהו הקלף שבאמצעותו מנסות לפתות אותנו החברות השונות להשקיע את הכסף דרכם, כלומר לקנות דווקא את הנכסים שהן מציעות למכירה.
אותה בעיה שהייתה קיימת בעבר סביב נושא ניהול קופות הגמל והפנסיה קיימת גם פה. ניתן לבצע מניפולציות רבות עם המספרים ע"מ להציג תשואה יותר גבוהה. כמו-כן אין שום מדד שמגלם את הסיכון שמגלמים הנכסים השונים.
בכדי לעשות סדר בבלאגן להלן כמה עקרונות מנחים לבדיקת המידע שמועבר אליך ע"י אנשי המכירות:

• תשואה ברוטו – שכ"ד שנתי שצפוי להתקבל חלקי סך העלויות של רכישת הנכס, לרבות: מחיר הנכס, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך וכד'. כל הוצאה רלוונטית (בעיקר היא נדרשת) חייבת להכנס לתחשיב.
• תשואה נטו – מכיוון שזה הפרמטר החשוב באמת ("עם זה קונים במכולת" כמו שאומר הפתגם…) הוא המדד שהכי חשוב לבחון כיצד הוא חושב. מקובל לחשב תשואה נטו כך:

יש לקחת בחשבון שהנוסחה אינה משקללת עלויות אחזקה (עלות התיקונים אינה כלולה בדמי הניהול החודשיים), מיסים בארה"ב ובישראל, נכס שעומד ריק וכד'. כל הפרמטרים שהנוסחא אינה משקללת הם פרמטרים שמשתנים מנכס לנכס כתלות ב: מתי נבנה? מהי רמת הגימור? רמת הביקוש באזור וכד'.

בחינה של הנוסחא מראה את המובן מאליו: ככול ששכ"ד החודשי גבוה יותר כך התשואה עולה, ולכן חשוב לבדוק האם שכ"ד שמצויין בפניך הוא אכן ריאלי ומקובל באזור (גם עם זה אפשר לעשות מניפולציות רבות).

תשואה זה שם ההמשחק בהשקעות אולם כל מי שלמד כלכלה/השקעות למד בשיעור הראשון כי תשואה הולכת יד ביד עם סיכון.

ככל  התשואה גדלה הסיכון גדל – בד"כ יציגו לכם את התשואה באותיות קידוש לבנה, החוכמה היא לנסות ולשקלל את הסיכון מבין השורות, מכיוון שאת המידע הזה בד"כ לא ששים להציג במעמד המכירה.