האם אובמה ירים את שוק הנדל"ן בארה"ב מ"מתחת למים"?

נשיא חדש רווי הבטחות הינו התקווה האמריקאית להתאוששות הכלכלה. נבחן את הגורמים המשפיעים על התאוששות שוק הנדל"ן.

מה מונע משוק הנדל"ן בארה"ב להתאושש?

בעקרון שני גורמים עיקריים:

1. שיעור האבטלה הגבוה, אשר מונע מאנשים לקחת/לקבל משכנתאות.
2. כמות האדירה של נכסים שנמצאים בתהליך עיקול – עודף היצע ביחס לביקוש/כושר הקניה.

מדוע כל כך הרבה נכסים נמצאים בתהליכי עיקול?

יש כיום כ-11 מיליון בעלי בתי שנמצאים "מתחת למים" (Underwater), כלומר יתרת חוב המשכנתה על הנכס גבוהה משווי שוק שלו. במצב זה אין שום סיבה לכאורה להמשיך ולהחזיק בנכס ולשלם משכנתא אשר גבוהה בצורה משמעותית משווי הנכס ושלרוב גם גבוהה משכ"ד המבוקש בגין נכס דומה.

הכבדה נוספת על בעלי הבתים היא הרבית גבוהה שהיתה נהוגה בשנים 2004-2008 (6-8% ) בממוצע. הרבית כיום על משכנתא סטנדרטית (ל-30 שנה) עומדת על שפל היסטורי של 4%.

כיצד ניתן לצמצם את כמות העיקולים?

Refinance – מיחזור משכנתה, במידה ובעלי הבתים שנמצאים "מתחת למים" יוכלו למחזר את המשכנתא בריבית יותר נמוכה היכולת /האינטרס שלהם להמשיך לשלם את תשלומי המשכנתא יעלה. לתהליך זה שני יתרונות בולטים:

1. הקטנה של כמות הנכסים המעוקלים – עודף ההיצע.
2.  הגדלה של ההכנסה הפנויה של משקי הבית. עודף זה יוכל להיות מופנה לצריכה פרטית – אחד ממנועי הצמיחה של הכלכלה האמריקאית.

תוכנית כזו הושקה כבר בעבר (2009), עד היום מימושו את זכותם למיחזור משכנתא קצת פחות מ-900 אלף בעלי בתים. בכוונת הממשל בארה"ב להגמיש את הקריטריונים לזכאים למחזור המשכנתא כך שתתאים לכ-800-1000 אלף בעלי בתים נוספים, אשר יחסכו בממוצע 2,500$ בשנה כתוצאה מהתהליך. הממשל מעריך כי התהליך יאפשר הפניה של -2 מיליארד דולר לצריכה הפרטית.

כיצד זה עובד?

התוכנית מגדירה קריטריונים לגבי בעלי הבתים הזכאים למחזור משכנתא, כגון: גובה המשכנתא ביחס לשווי הנכס – עד 125%, בעלי בתים ששילמו ללא תקלות את תשלומי המשכנתא בששת החודשים האחרונים, וכד'. בעלי בתים שעומדים בקריטריונים אלו יוכלו לבצע את תהליך המחזור מחדש.

מי ילווה את הכסף?

לאחר משבר הסאב פריים בארה"ב הבנקים ספגו הפסדי עתק בגין משכנתאות שלא שולמו. כתוצאה מכך שוק המשכנתאות בארה"ב וקפא. הבנקים סרבו  לתת משכנתאות חדשות או למחזר משכנתאות ישנות מחשש להחשף להפסדים נוספים כתוצאה מירידת ערך נוספת בשווי הנדל"ן, ו/או מחשיפה ללווים בעייתים.

נשאלת השאלה איזה גוף פיננסי ימחזר את המשכנתאות של הזכאים על פי התוכנית? הממשל האמריקאי הציל את שתי ענקיות המשכנתאות פאני מאי (Fannie May) ופרדי מק ( Freddie Mac) באמצעות הזרמת הון עתק (141 מיליארד דולר). כתוצאה מכך, בפועל, באמצעות כספי המיסים, רכש הממשל את החברות הללו. באמצעות פאני ופרדי מעוניין הממשל לבצע את תהליך המחזור מחדש.

מה אומרים המתנגדים לתהליך?

המתנגדים לתוכנית טוענים כי שוב הממשל משית את הסיכונים שלקחו חברות פרטיות על משלם המיסים. מדוע? מכוון שחברות פרטיות (המלווים הנוכחיים) נתנו משכנתאות לבעלי הבתים שנמצאים מ"תחת למים" ובמידה ואלו לא יחזירו את ההלוואה, הן אלו שיספגו את ההפסדים. בעת ביצוע מיחזור משכנתא הלווה לוקח כסף מחברה ממשלתי (פרדי או פאני) בתנאים טובים יותר ומחזיר את הכסף לחברה הפרטית. על כן מיחזור משכנתא באמצעות פרדי או פאני, מעביר את הסיכון מהחברה הפרטית לחברה הממשלתית (כלומר על חשבון כספי המיסים).

מה טוענים התומכים בתוכנית?

אלו טוענים כי הקלה על בעלי הבתים הינו אינטרס לאומי מכמה סיבוות:

1. צמצום כמות הנכסים הפוטנציאליים להיות מעוקלים יקלו על התאוששות שוק הנדל"ן בארה"ב
2. הקלה על משקי בית אלו יאפשרו להגדיל את ההכנסה הפנויה ובכך גם את הצריכה הפרטית, דבר שיעודד את תהליך יצירת המשרות בארה"ב, מהגורמים החשובים להמשך שיפור מצב הכלכלה האמריקאית.
3. כמו כן טוענים התומכים כי ניתן לסנן בעלי משכנתאות "טובים" מתוך הכלל ועבורם להחיל את התוכנית.

סיכום

תוכנית זו מהווה חלק מהמאמצים שמבצע הממשל האמריקאי על מנת לנסות לשקם את הכלכלה. שיקום הכלכלה מותנה בטיפול בשני גורמים חשובים: יצירת משרות ושיקום שוק הנדל"ן. תוכנית זו אמורה לתרום לטיפול בשני גורמים אלו.