מהם הסיכונים בהשקעת נדל"ן בארה"ב?

 מהם הסיכונים?

• שער דולר – שער החליפין של הדולר מהווה גם סיכון וגם הזדמנות, התשלומים בגין שכ"ד וכן שווי הנכס הם דולריים. שער הדולר יכול לעלות ואז התשואה/הרווחים גדלים, כמו כן השער יכול לרדת ואז התשואה יורדת. אנו נמצאים בתקופה ששער הדולר נמוך והרגולטור הישראלי פועל על מנת לעלותו בטווח הארוך, על כן סעיף זה יכול להיות ההזדמנות שלנו.
• נכס ריק – כאשר הנכס עומד ריק, העלויות הקבועות החלות על בעל הנכס (ארנונה, ביטוח, ועד בית – אם יש), ממשיכות להצבר. רצוי לרכוש נכסים בהם העלויות הקבועות האלו נמוכות ככל הניתן – בתים שבהם אין ועד בית/שכונה, ארנונה נמוכה, פרמיית ביטוח בד"כ מושפעת מאזור הנכס אולם גם מגילו וכד'
• עלויות אחזקה – לכל נכס יש עלויות אחזקה (אנו נוטים לשכוח זאת), ככל שהנכס ישן יותר, בנויי בסטנדרט נמוך יותר או נמצא באזור שבו יש מז"א בעייתי, כך הסיכוי שעלויות האחזקה יעלו. בכל מקרה נכון לחשב סכום מסוים כתלות בפרמטרים אלו כאשר אנו אומדים את עלות האחזקה של הנכס.
• התחייבות לשכ"ד שמגולם במחיר – אחת הדרכים בהם מנסים להרגיע את המשקיע היא אבטחת תשואה. חשוב להבין שאין ארוחות חינם. התחייבויות לתשואה מסויימת מצד המוכר מגולמת במלואה או ברובה במחיר הנכס, כלומר המשקיע "משלם" על אבטחת התשואה כבר במועד הרכישה.
  
• חוזה שכירות פיקטיבי – ישנם נוכלים אשר מציגים לקונה חוזה שכירות אשר מגלם מחיר מקובל בשוק ובכך מציגים תשואה גבוהה יותר מן האמת. תשואה גבוהה מאפשרת למוכר לקבל מחיר גבוה יותר מן המשקיע בגין הנכס. כמובן שהמוכר מפצה את השוכר על ההפרש שבין השכירות האמיתית לזו המופיעה ב"חוזה". במועד חידוש החוזה, המשרקיע נתקל בפער שבין שיעור שכ"ד האמיתי ובין השיעור שהוצג לו.
• חברת ניהול  שגובה כסף מזומן מהדייר ומדווחת שאין שוכר – מקרים כאלו יכולים לקרות בעיקר אם אתה מתקשר עם חברת ניהול קטנה, ללא רישיון ולא מקצועית. כדאי להתקשר עם חברת ניהול מקצועית ובעלת רשיון גם אם עלותה יקרה יותר. יש לבדוק את הדוחות של חברת הניהול ואת החיובים המופיעים בהם. כמו כן במידה וחברת הניהול לא מצליחה לאייש את הנכס כדאי לבדוק מה הבעיה ולשקול לעבור לחברה מתחרה.
• נכסים מסוכנים עם תשואה גבוהה – מה תהיה עליית הערך אין איש יכול לחזות בדיוק ולכן תשואה מהווה פרמטר משמעותי בשיקולים של רוב המשקיעים. המרדף אחרי התשואה גבוהה גורם לעיתים למשקיעים לקנות נכסים מסוכנים. נכסים מסוכנים הינם נכסים באזורי ביקוש נמוכים, נכסים ישנים וזולים וכד'. צריך לזכור את המשפט שאומר "הזול יצא יקר". כמו בכל תיק השקעה כתלות בהיקף התיק ("כמה כסף משקיעים?") כך גדלות אפשרויות הגיוון. בתיקי השקעה קטנים, מומלץ לרכוש נכסים יותר "בטוחים" כלומר נכסים באזורים יותר מבוססים, נכסים חדשים וכו'.
  

סיכום

הצגתי את הסיכונים העקריים שעומדים בפני משקיעי נדל"ן בארה"ב . זה לא אומר שההשקעה שם לא משתלמת, זה רק אומר שצריך להבין את הסיכונים ולפעול ע"מ לצמצם אותם למינימום. דבר אחד חשוב לזכור מפוסט זה, הגוף שאיתו בוחרים לבצע את ההשקעה חשוב לאין שיעור מן הנכס הספציפי הנקנה. ניתן לצמצם סיכונים באמצעות ידע. ידע שניתן לקבל מקריאה של בלוג זה וגם באמצעות שימוש באינטרנט לצורך בדיקת המידע שנמסר לך.