שוק הנדל"ן בארה"ב: יותר זול לקנות מאשר לשכור

סקר חדש שהתפרסם באתר הנדל"ן Trulia.com מציג כי ב-74% מן  הערים  הגדולות בארה"ב יותר זול לקנות מאשר לשכור.

מה משמעות ממצא זה?

הכוונה היא כי התשלומים החודשיים בגין המשכנתא על פי מחיר הנכס נמוכים יותר מאשר שכר הדירה החודשי המשולם בגין נכס זה. מצב זה אינו מצב נורמלי, מכוון שבניגוד לתשלומי שכר הדירה, תשלומים בגין המשכנתא מהווים חלק מן התשלום בגין הנכס עצמו (החלק השני של התשלום נועד לתשלום הריבית על המשכנתא – לפי לוח שפיצר).

מה הסיבות שבגינן נוצר עיוות שוק זה?

ישנן מספר סיבות שיכולות להוביל למצב זה:

1. קונים פוטנציאלים מעריכים כי צפויה ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן ולכן כדאי להמתין עם תהליך הרכישה. הירידה חייבת להיות משמעותית מכוון שבנתיים השוכרים משלמים שכר דירה גבוה כל חודש. זה אינו המצב כיום בשוק הנדל"ן בארה"ב (למרות שלא בהכרח ראינו את התחתית). אינדיקטורים שונים מראים כי ישנה ירידה משמעותית בהיקף הבתים המעוקלים ובקצב שחרורם לשוק (הקצב שהבנקים מוציאים את הבתים המעוקלים למכירה). הסיבה לך היא שהבנקים כבר מחקו סכומי עתק בגין משכנתאות שהחזרן מוטל בספק וכרגע הם לא ממהרים למכור את הנכסים שברשותם (כפי שקרה בשנתיים האחרונות). הבנקים מעדיפים לטפטף לשוק את הנכסים במחירים סבירים ובקצב שהשוק מסוגל לאכל.
2. השוכרים אינם יכולים לרכוש את הנכס בגלל מחירו הגבוה – מחירי הנכסים בארה"ב נמצאים בשפל של עשור. בחלק מן המקומות מחירי הנכסים נמצאים מתחת לעלות הבניה (באחוזים לא מבוטלים).
3. העדר יכולת לקבל מימון – בגלל משבר הסאב פריים אחוז לא מבוטל מן השוכרים הם בעלי נכסים שאבדו את בתיהם כתוצאה מחוסר יכולת לשלם את המשכנתא. ברגע שלווה הופך חדל פרעון (Default), דרוג האשראי שלו (Credit Score) יורד וכתוצאה מכך גם אם אותו לווה משתכר בצורה סבירה הוא לא יכול לקבל מימון לרכישת נכס אחר במשך תקופה ארוכה.
4. פחד  של השוכרים לקחת התחייבות לזמן ארוך עקב בעיות תעסוקה/אבטלה. שיעור האבטלה בארה"ב עלה בצורה משמעותית בעקבות משבר הסאב פריים. אומנם לאחרונה חלה התייצבות ואף ירידה קלה במספר המובטלים אולם עדיין השוק לא חזר לרמות נורמליות של אבטלה. במצב זה גם קונים פטנציאלים, שיכולים, תיאורטית, לקבל מימון לרכישת נכס, חוששים לכושר ההשתכרות שלהם בעתיד ומפחדים לקחת משכנתא (התחייבות לזמן ארוך) בכדי להימנע ממצב של חדלות פרעון.

אנליסטים שונים מעריכים כי מחירי הנדל"ן בארה"ב יתייצבו לקראת סוף 2012, כלומר במועד זה צופים האנליסטים כי שוק הנדל"ן יתאזן וכמות הלווים בסיכון/בהפרה של תשלומי המשכנתא יחזור לרמה נורמלית. חזרה של השוק לנורמל תאפשר עליית מחירים כתוצאה מעלייה בביקושים ותחילה של בניה חדשה.

האם מצב השוק בארה"ב יכול להסתיים בירידת מחירי השכירות?

בטווח המיידי, התשובה היא חד משמעית לא ! ההיפך הוא הנכון. הסיבה העקרית לירידת מחירי הנדל"ן היא הצפת השוק בנכסים מעוקלים של לווים חדלי פרעון. אותם לווים צריכים לחפש לעצמם מקום מגורים אחר ומכוון שאין באפשרותם לרכוש נכס הם שוכרים. מדד S&P, המציג את אחוזי הבעלות של האמריקאים על בתים בהם הם גרים, הגיע לשפל של 59.7% (בניקוי הלווים שמפגרים בתשלומים אולם ביתם עוד טרם עוקל). הביקוש הגדל לשכירות בשילוב עם מלאי הנכסים הקיימים למגורים גורם לעליית בביקושים וירידה בהיצע. אי לכך המחירים עולים.

מתי המצב ישתנה?

השינוי במצב הקיים יתרחש כאשר השוק יחזור למצבו הנורמלי, כלומר מחירי הנדל"ן יחזרו לרמה שפויה (לפחות מעל מחירי הבניה). אמריקאים יחזרו לקנות נכסים והביקוש לשכירות ירד. במאמר קודם שפרסמתי, הסברתי את הקשר בין התאוששות שוק הנדל"ן בארה"ב לבין נושא התעסוקה ומחנק האשראי. עיקרי הדברים הם, כי שוק הנדל"ן יתאושש כאשר רמת האבטלה תחזור לממדים נורמלים (אזור ה-5-6%), ומחנק האשראי (אי מתן הלוואות מצד בנקים למשכנתאות) יצטמצם. האשראי ישמש לווים טובים (בעלי הכנסה סבירה) לשם רכישת הבתים במקום לגור בשכירות.

האם זו הזדמנות? מה צריך לעשות משקיע נדל"ן?

המצב הנוכחי שבו כדאי לקנות נכס על פני לשכור, הוא א-נומליה זמנית. המשמעות היא שנמצאת בפנינו הזדמנות לקבלת תשואה עדיפה. מצב זה אינו יכול להמשך לאורך זמן ולכן צפויה לנו עלייה במחירי הנדל"ן בטווח הארוך. מכוון שאין בניה חדשה (נכסים נמכרים במקומות רבים מתחת לעלות הבניה) ועדיין ישנם לא מעט לווים בעייתיים אשר יאבדו את ביתם ויצטרכו להתגורר בשכירות. המשמעות היא שעד לעליית מחירי הנדל"ן בארה"ב המשקיעים יכולים להנות מתשואת שכירות גבוהה.

לסיכום

שוק הנדל"ן בארה"ב אינו מתנהג בטבעיות, קיים מצב בו משתלם לקנות על פני לשכור. מצב זה אינו יכול להתרחש לאורך זמן והוא טומן בחובו הזדמנות למשקיעי נדל"ן. מכוון שהביקוש לשכירות במגמות עלייה (אנשים מאבדים את ביתם) ומחירי הנדל"ן נמצאים בשפל היסטורי, כניסה לשוק הנדל"ן בנקודה זו מאפשרת שילוב בין פוטנציאל לעליית ערך וקבלת תשואה גבוהה על ההשקעה בזמן ההמתנה.