מגמות בשוק השכירות בארה"ב: תפקידה של חברת הניהול

מחקר שוק שעשתה חברת TransUnion לגבי שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב מציג נתונים המעידים על התחזקות שוק השכירות.

החברה ביצעה סקר בקרב 1252 חברות ניהול נכסים גדולות (מנהלים מעל 200 נכסים) וקטנות (מנהלים מתחת ל-200 נכסים) בכל ארה"ב. ממצעי הסקר הוצגו בכנס של ה- NAAECE (National Apartment Association Education Conference & Exposition) שהתקיים ביוני 2011 בלאס וגאס. ממצעי הסקר מעידים כי יש עליה רציפה ביחס לשנה שעברה בשני פרמטרים עקריים שיעור התפיסות (Occupancy rate), ועלות שכר הדירה.

 הביקוש לשכירות עלה, רוב החברות מדווחות שאין קושי להשכיר נכסים, מציין מייק סנמכ"ל סינון דיירים בחברת TransUnion. כמעט 90% מנבדקי הסקר מדווחים על פחות מ-10% אי תפיסות. 60% מחברות הגדולות דיווחו כי שכר הדירה עלה ביחס לשנה שעברה. יתרה מזאת למעלה משני שליש  מחברות הניהול הקטנות דיווחו כי אין להם יחידות שלא משכרות כלל.

 מייק מוסיף ומציין, שדווקא בגלל הביקוש הגדול לנכסים להשכרה, המשימה של חברות הניהול הוא למצוא את השוכר המתאים במחיר המתאים. על פי סקר, זה המשימה שנצבת בפני מנהלי חברות הניהול כיום. בניגוד לחשש מהיכולת למצוא שוכר ומשיעור אי תפוסות גבוה שהיה בשנה שעברה.

 מקור:  “TransUnion National Rental Survey Finds Large Property Managers Able to Raise Rates and Attract Reliable Tenants,” TransUnion (June 24, 2011).

ניתוח של הנתונים הנ"ל מציג תמונה שהיא תוצאה של הירידה בהיקף הבעלות על נכסים בארה"ב מאז פרוץ המשבר ב-2007. בעלי נכסים (משפחות, ואנשים פרטיים) אשר איבדו את ביתם נדרשים לעבור להתגורר בשכירות. הניגוד שקיים בין עודף הבתים שבידי הבנקים מחד והצורך בנכסים להשכרה מאידך, יצרו מצב בו למרות שמחירי הנכסים ירדו בממוצע ארצי ב-30% (ובחלק מהמקומות בלמעלה מ-50%) שכ"ד המתקבל בגין אותם נכסים לא נפגע משמעותית ואף עכשיו מתחיל לעלות.

החשש לגבי איכות השוכרים נובעת מהעובדה שחלק מן האנשים המחפשים בתים להשכרה הם האוכלוסיה ה"בעייתית מבחינה כלכלית" שביתם עוקל. תפקידה של חברת הניהול היא לסנן את השוכרים ולוודא שהנכס אכן מושכר לדיירים איכותיים – פה בדיוק נמדדת איכות חברת הניהול !

לסיכום,
עיקול הנכסים על ידי הבנקים יוצר מצב בו מספר הנכסים הזמינים למגורים קטן. משפחה שביתה עוקל מחפשת בית להתגורר בו בשכירות ובכך מעלה את הביקוש לנכסים להשכרה. הירידה המתמשכת בהיצע הבתים לשכירות מול הביקוש העולה מצד השוכרים גורמת עליית מחירים. התוצאה של מצב זה הוא עליה של כדאיות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב.