אביב הגיע – מכירות הבתים בארה"ב בעליה וגם המחירים

שמחה רבה, שמחה רבה, אביב הגיע ואיתו עלייה גדולה בהיקף מכירות הבתים הקיימים בארה"ב וכתוצאה מכך גם עליית מחירים.

היקף מכירות בתים בארה"ב עלו במרס לשיא של 18 חודשים ואיתם חלה עלייה מומצעת של 9% במחירי הבתים, על פי ה-NAR, איגוד המתווכים הארצי.

קצב המכירות עלה מ-4.89 מיליון בתים (בחישוב שנתי) בחודש פברואר, ל-5.19 מיליון בתים בחודש מרס, עליה של 6% בממוצע ארצי. מלאי הבתים הקיימים מהווה מלאי של כ-4.6 חודשים בקצב המכירות הנוכחי. שוק בריא הינו שוק בו מלאי הבתים הקיימים מספיק ל-6 חודשי מכירה. יותר מ-40% מן הבתים שנמכרו במרס היו בשוק פחות מחודש ימים!

ג'ונתן סמוק, כלכלן ראשי באתר raltor.com, מצפה שהיקף מכירות הבתים בארה"ב ישאר גבוה ואף יעלה כל עוד הרבית על המשכנתאות נמוכה (4%).

האם עליית המחירים המהירה עלולה להוביל להיווצרות "בועה" נוספת?

לג'ונתן סמוק יש תשובה ברורה – לא! סמוק טוען כי השוק מגיב למחסור במלאי הבתים הקיימים שהחל להיווצר בדצמבר 2014. בחינה היסטורית של התנהגות מחירי הנדל"ן בארה"ב החל מ-1988 מגלה כי בכל רבעון שבו המלאי הבתים הקיימים בארה"ב העומדים למכירה, היה נמוך מנקודת האיזון (6-7 חודשי מלאי) מחירי הנדל"ן עלו ב-8% בחישוב שנתי, בעוד שרבעונים שבהם המלאי היה בנקודת האיזון מחירי הנדל"ן עלו ב-4% בלבד בממוצע.

סמוק מנמק את טענות לכך שלא נוצרת בועת נדל"ן באמצעות הבחנה במספר הבדלים בין השנים 2001-2005 לעכשיו:

1. ישנה עליית מחירים אולם נקודת ההתחלה של העליה היא מנקודת שפל חסרת תקדים במחירי הנדל"ן. כיום לאחר שלוש שנים של עליות מחירים עדיין המחירים נמוכים ב-30% בממוצע מהשיאים שנקבעו בתקופת הבועה.
2. היחס שבין מחירי השכירות, ההכנסה והמחיר החציוני של הבתים בארה"ב נמצא ברמה נורמלית בהסתכלות רב שנתית. היחס בין מחירי הנכסים למחירי השכירות דומה ליחס שהיה קיים בשנות ה-90, כ-35% נמוך מאותו היחס ב-2005. היחס בין המחיר החציוני לבין ההכנסה החציונית נמצא ברמה שהיה ב-2001, כ-30% יותר משהיה ב-2005.
3. בתקופת הבועה היקף מכירות בתים בארה"ב היה גבוהה בהסתכלות היסטורית וכך גם היקף המשכנתאות. כיום אין המצב כך.
4. כמות הנכסים שעומדים ריקים אינה במגמת עלייה כפי שהיא היתה ערב המשבר, אלא נמצאת במגמת ירידה עקב השיפור במצב הכלכלי. ערב המשבר, היתה עליה משמעותית בהיקף הנכסים הריקים כתוצאה מפעילות של ספקולנטים ואנשים שרכשו נכסים לפני שמכרו את הנכס הקודם שברשותם.

לסיכום,

השוק מתנהג היום בצורה נורמלית ועליית המחירי שאנו חווים תמשך כל עוד ישנו מחסור בנכסים קיימים למכירה. השוק רחוק מאד מהשיאים שנקבעו ערב התפוצצות בועת הנדל"ן ב-2006-2007.