מבנה האחזקה של נדל"ן למגורים בארה"ב – לשכור או לקנות?

אחת השאלות שמאד מעניינות משקיעי נדל"ן בארה"ב היא כיצד משבר הסאב פריים השפיע על תפיסת המגורים של אמריקאים או במילים אחרות מה מעדיפים האמריקאים לשכור או לקנות?

התשובה לשאלה זו מעניינת (בין היתר) שני גופים עקריים: הקבלנים (Home Builders) חברות/קרנות האחזקה (REIT וכד'). כאשר האמריקאים מעדיפים לקנות בתים הרווחים של ההקבלנים עולים ותשואה השכירות יורדת (שכ"ד נשאר קבוע אבל מחיר הנכס עולה) וכאשר האמריקאים מעדיפים לשכור הרווחים של קרנות האחזקה עולים (שכ"ד עולה והמחיר נשאר קבוע/יורד). בכדי להבין את המגמות בשוק הבאתי את הגרף הזה (מתוך האתר של S&P):

ממבט חטוף ניתן לראות ששנים 2004-7 היו שנות השיא בשיעור הבעלות של אמריקאים  (Homeownership) על נדל"ן בארה"ב. יהיו כאלו שיטענו כי שינוי של 3% בין שיא לשפל הוא קטן, ובכן השינוי הזה הוא עצום והוא זה שמגלם חלק משמעותי מכמות הבתים המעוקלים האדירה שהיתה בארה"ב מאז משבר הסאב פריים. שיעור הבעלות על נכסים צפוי עוד לרדת, מכוון שכמות הלווים הבעייתיים עדיין לא חזרה לנורמל.

כיום הרבה מאד אמריקאים שוכרים בתים ביחס למה שהיה מקובל בעבר. המשבר הוביל לירידה אדירה במחירי הבתים ובמספר התחלות הבניה (בערך שליש מתקופה השיא) לעומת השינוי המינורי יחסית בשכ"ד (הביקוש לבתים להשכרה עלה) הובילו להעליית התשואות משכירות בעשרות אחוזים. כל זאת למרות שאנו בסביבה של רבית נמוכה לכאורה, למה לכאורה? מכוון שבפועל אין אשראי !! מחנק האשראי אומר שלא מקבלים הלוואות ולכן אין (כמעט) חשיבות לגובה הרבית. אם כן ניתן לומר בפה מלא שעכשיו אנו בתקופה שבה ידן של קרנות האחזקה על העליונה.

איך כל זה משפיע על משקיע הנדל"ן הקטן?

לאור נתונים אלו יכול כל אחד מאיתנו ליישם בעצמו אסטרטגיית השקעה פשוטה:

• אסטרטגיית קנה והחזק (Buy & Hold), כלומר קנה נכס והשכר אותו עבור תשואה טובה ותמתין לתקופה של עליית מחירים – אסטרטגיה שבה דוגלות קרנות ה-REIT ושלדעתי נכון לממש אותה כעת.
• אסטרטגיית קנה, שפץ ומכור (Fix & Flip) – כלומר בתקופה של עליית מחירים, קנה נכס, תשביח אותו (ע"י שיפוץ למשל) ומכור אותו ביותר, או קנה קרקע ובנה בתים (Home Builders). מבין שתי האופציות למשקיע נדל"ן קטן ה-Fix & Flip מתאים יותר מאשר האופציה הייזמית (קיינת קרקע ובניה), אולם אף אחת מהאסטרטגיות הנ"ל לא מתאימה לתקופה זו.

לסיכום

שינויים בתפיסת המגורים של האמריקאים צריכה להשפיע על אסטרטגיית ההשקעה של משקיעי נדל"ן בארה"ב. בתקופה הנוכחית היקף הבעלות של אמריקאים על הנכסים,  בירידה. משמעות הדבר, מעבר של משפחות רבות לגור בשכירות. השחיקה העצומה במחירי הנכסים לעומת השינוי הפחות דרמטי בגובה שכ"ד יצר הזדמנות למשקיעים להנות מתשואות גבוהות ופוטנציאל גדול לעליית ערך.